Exhibitions at NYPL

Bagaimana Bangunan Komersial Bisa Menjadi Perumahan yang Dibutuhkan?

Negara bagian baru-baru ini memerintahkan kota-kota di California Selatan untuk merencanakan pembangunan 1,3 juta unit rumah lagi dalam delapan tahun ke depan, termasuk 8.874 di Santa Monica dan lebih dari 450.000 di Kota Los Angeles. Mengubah bangunan komersial menjadi perumahan adalah salah satu pendekatan yang telah digunakan oleh pembuat kebijakan lokal, kandidat walikota LA saat ini, kabupaten, dan kelompok sipil (PDF).

Penelitian terbaru yang dilakukan oleh Pusat RAND tentang Perumahan dan Tunawisma di Los Angeles menunjukkan bahwa penggunaan kembali bangunan secara adaptif dapat memainkan peran yang berarti: Konversi campuran properti hotel/motel, kantor, dan ritel dapat memberikan 9 persen hingga 14 persen dari membutuhkan perumahan tambahan di seluruh wilayah. Tetapi hasil ini kemungkinan hanya akan terjadi dalam kondisi optimal. Banyak hambatan keuangan dan peraturan menghalangi potensi hasil ini.

Pada harga pasar saat ini untuk real estat komersial dan bangunan apartemen, kelayakan finansial dari proyek penggunaan kembali adaptif sangat bervariasi. Misalnya, harga rata-rata per kamar properti hotel/motel ekonomi di wilayah Los Angeles jauh lebih rendah daripada apartemen studio. Kesenjangan positif ini berkisar antara $125.000 hingga $250.000. Jadi, konversi hotel/motel dapat secara konsisten menjadi “pensil”, atau menjadi proposisi yang menarik secara finansial, bagi pengembang.

Properti kantor, di sisi lain, umumnya memerintahkan harga yang lebih tinggi. Harga pasar rata-rata apartemen dua kamar tidur secara signifikan lebih rendah daripada ruang kantor berukuran serupa. Ukuran kesenjangan keuangan negatif ini berkisar dari $100.000 hingga $400.000 per unit, menunjukkan bahwa mengubah properti kantor menjadi perumahan keluarga mungkin jarang dilakukan oleh pengembang.

Pada harga pasar saat ini untuk real estat komersial dan bangunan apartemen, kelayakan finansial dari proyek penggunaan kembali adaptif sangat bervariasi.

Bagikan di Twitter

Sayangnya, properti hotel/motel yang lebih murah seringkali berada di daerah berpenghasilan rendah yang jauh dari banyak pekerjaan. Area seperti LA Barat, di mana kedekatan dengan pekerjaan dan faktor lain akan membuat perumahan tambahan menjadi proposisi yang bermanfaat secara sosial, memiliki konsentrasi ruang kantor dengan harga lebih tinggi. Subsidi atau insentif mungkin diperlukan untuk membuat penggunaan kembali adaptif bekerja secara finansial di area sumber daya yang lebih tinggi ini.

Dimungkinkan juga bagi pemilik properti komersial yang ada untuk mengubah bangunan mereka sendiri menjadi penggunaan tempat tinggal. Daya tarik proposisi ini dapat meningkat jika, misalnya, tingkat kekosongan yang terus-menerus tinggi dan pertumbuhan kebijakan kerja jarak jauh permanen terus mengurangi permintaan ruang kantor.

Penggunaan kembali adaptif bisa sangat efektif. Pada awal 2000-an, misalnya, Peraturan Penggunaan Kembali Adaptif Pusat Kota LA mengurangi hambatan peraturan dan menciptakan sejumlah insentif. Hal itu dikreditkan dengan memacu produksi ribuan unit perumahan di gedung-gedung perkantoran tua dan hotel-hotel bekas.

Kota-kota mungkin dapat mempercepat beberapa proyek dengan merampingkan persetujuan untuk penggunaan kembali bangunan komersial yang adaptif yang memiliki zonasi ganda untuk penggunaan perumahan. Konversi tersebut saat ini mengalami proses persetujuan diskresi yang rumit yang dipicu oleh perubahan penggunaan.

Kota-kota mungkin dapat mempercepat beberapa proyek dengan merampingkan persetujuan untuk penggunaan kembali bangunan komersial yang adaptif yang memiliki zonasi ganda untuk penggunaan perumahan.

Bagikan di Twitter

Selain itu, menciptakan aliran dana khusus untuk proyek penggunaan kembali adaptif yang mencakup unit yang terjangkau dan berlokasi di area di mana perumahan baru dapat menghasilkan manfaat sosial yang besar dapat mendorong proyek baru di tempat yang paling membutuhkannya.

Project Homekey, sebuah program yang didanai negara, menyebabkan konversi sejumlah properti hotel/motel menjadi perumahan bagi orang-orang yang mengalami tunawisma selama pandemi. Keberhasilan itu menunjukkan seberapa cepat penggunaan kembali adaptif dapat menyediakan perumahan yang sangat dibutuhkan—dan betapa terjangkaunya. Bukti awal menunjukkan bahwa pembangunan Homekey 30 persen hingga 40 persen lebih murah daripada membangun proyek perumahan pendukung permanen yang baru.

Penggunaan kembali adaptif memiliki janji yang luar biasa untuk mengatasi kekurangan perumahan di California Selatan, tetapi mewujudkan potensi penuhnya akan membutuhkan pembuatan kebijakan yang bijaksana dan tepat waktu.


Jason Ward adalah rekan ekonom di RAND Corporation nirlaba dan nonpartisan dan direktur asosiasi RAND Center on Housing and Homelessness di Los Angeles.

Komentar ini awalnya muncul di Pers Harian Santa Monica pada 6 Juni 2022. Komentar memberi para peneliti RAND sebuah platform untuk menyampaikan wawasan berdasarkan keahlian profesional mereka dan seringkali pada penelitian dan analisis peer-review mereka.


Posted By : togel hari ini hongkong yang keluar