Peraturan Tenaga Kerja Terlampir pada Proposisi HHH Menurunkan Produksi Perumahan Los Angeles Melalui Peningkatan Biaya, Penghindaran Pengembang
Uncategorized

Peraturan Tenaga Kerja Terlampir pada Proposisi HHH Menurunkan Produksi Perumahan Los Angeles Melalui Peningkatan Biaya, Penghindaran Pengembang

Untuk Rilis

Senin
2 Agustus 2021

Sebuah perjanjian kerja proyek yang mengharuskan tenaga kerja serikat pekerja utama digunakan untuk proyek perumahan bagi para tunawisma di Los Angeles tampaknya menjadi salah satu alasan bahwa inisiatif pemungutan suara HHH Proposition senilai $1,2 miliar di kota itu gagal mencapai tujuannya, menurut laporan RAND Corporation yang baru.

Jika aturan—mengharuskan pembangunan perumahan 65 unit rumah atau lebih dibangun dengan menggunakan tenaga kerja utama serikat pekerja—belum ada, laporan tersebut memperkirakan bahwa sekitar 800 unit rumah tambahan dapat didanai, selain 7.305 unit sekarang. dalam pipa. Perjanjian kerja proyek diadopsi oleh dewan kota setelah para pemilih menyetujui pemungutan suara bersejarah, yang dimaksudkan untuk mendukung pembangunan hingga 10.000 unit.

Laporan tersebut menunjukkan dua mekanisme utama yang mendorong perkiraan ini. Pertama, pengembang perumahan yang terjangkau menanggapi perjanjian kerja proyek dengan secara tidak proporsional mengusulkan proyek perumahan yang lebih kecil yang tidak tercakup dalam perjanjian. Kedua, untuk proyek-proyek yang lebih besar yang terkena dampak perjanjian, biaya konstruksi meningkat sekitar $43.000 per unit, sebesar 14,5% kenaikan biaya konstruksi untuk sekitar 27% dari proyek yang didanai.

“Tanggapan pengembang dan biaya konstruksi yang lebih tinggi terkait dengan perjanjian kerja proyek tampaknya menjadi kontributor penting untuk Proposition HHH yang gagal mencapai tujuan perumahan yang diumumkan,” kata Jason M. Ward, penulis laporan dan ekonom asosiasi di RAND, sebuah organisasi nirlaba, organisasi riset nonpartisan.

“Ke depan, mempertimbangkan efek dari persyaratan tenaga kerja semacam ini pada tujuan utama kebijakan perumahan publik dan memastikan mereka dikomunikasikan dengan jelas kepada publik akan meningkatkan transparansi dan membantu memastikan bahwa tujuan realistis ditetapkan untuk program semacam itu,” kata Ward.

Pada tahun 2016, para pemilih di kota Los Angeles meloloskan Proposition HHH, menyetujui penjualan obligasi senilai $1,2 miliar untuk mendukung pembangunan perumahan pendukung permanen bagi orang-orang yang mengalami tunawisma.

Pendukung kampanye menyarankan dana tersebut akan mendukung penciptaan hingga 10.000 unit rumah. Saat ini, hampir semua pendanaan telah dilakukan dan total 7.305 unit rumah sedang dalam proses.

Kegagalan untuk memenuhi target awal sebagian disebabkan oleh biaya konstruksi yang jauh lebih tinggi dari perkiraan, yang rata-rata sekitar $560.000 per unit, sekitar 40% lebih tinggi dari perkiraan selama kampanye.

Laporan RAND menganalisis efek dari perjanjian kerja proyek yang disetujui oleh para pemimpin kota sekitar 18 bulan setelah ukuran ikatan disetujui.

Perjanjian kerja mencakup berbagai aturan tentang otoritas perekrutan, rasio pekerja (baik pekerja serikat pekerja maupun non-serikat pekerja), klausul yang menjamin tidak ada pemogokan atau penutupan perusahaan, dan mempekerjakan penduduk kota dan orang-orang dari komunitas yang kurang beruntung pada tingkat tertentu. Ketentuan hanya berlaku untuk proyek yang mencakup 65 unit atau lebih.

Laporan RAND menggunakan dua metode untuk menilai dampak dari perjanjian kerja proyek.

Yang pertama memperkirakan bagaimana perjanjian kerja memengaruhi ukuran proyek perumahan yang diusulkan yang didanai melalui KK dengan membandingkan perbedaan bagian proyek yang didanai KK di atas dan di bawah ambang 65 unit dengan perbedaan bagian yang sama di antara sampel non-proyek serupa. – Proyek yang didanai HHH.

Yang kedua menilai pengaruh perjanjian kerja pada biaya konstruksi dengan membandingkan ukuran perbedaan biaya pada ambang 65 unit antara dua sampel.

Ward menemukan bahwa bukti kuat menunjukkan bahwa pengembang menanggapi perjanjian kerja dengan tidak proporsional membangun proyek perumahan yang jatuh di bawah ambang 65 unit. Secara total, 22 dari 98 proyek konstruksi yang dianalisis berada dalam kisaran sempit 60 hingga 64 unit. Sebaliknya, antara 65 dan 69 unit, hanya ada satu proyek yang diusulkan.

Sementara proyek dengan 50–64 unit menghasilkan lebih dari 45% sampel HHH, proyek semacam itu menghasilkan kurang dari 10% sampel non-HHH. Bagian keseluruhan proyek perumahan dengan lebih dari 65 unit jauh lebih tinggi di antara proyek-proyek yang tidak didanai oleh uang obligasi HHH.

Ward mengatakan tidak jelas mengapa pengembang menanggapi begitu keras dengan adanya perjanjian kerja. Motif keuntungan yang mungkin relevan dengan pengembang perumahan tingkat pasar kemungkinan bukan merupakan faktor kuat di antara kelompok-kelompok yang membangun proyek HHH, yang terutama terdiri dari organisasi nirlaba yang digerakkan oleh misi yang umumnya diizinkan untuk membebankan biaya pengembang terbatas yang terkait langsung dengan biaya proyek.

“Kekhawatiran pengembang tentang perjanjian tenaga kerja yang menambahkan ketidakpastian atas biaya dan jadwal mungkin menjadi faktor penting,” kata Ward. “Proyek-proyek perumahan yang terjangkau bersubsidi dalam jumlah besar sudah menghadapi ketidakpastian yang cukup besar terkait dengan penentangan masyarakat, mengumpulkan dana yang diperlukan, dan jadwal waktu yang tidak pasti untuk persetujuan peraturan.”

Dukungan untuk laporan, “Pengaruh Perjanjian Kerja Proyek pada Produksi Perumahan yang Terjangkau: Bukti dari Proposisi HHH,” diberikan oleh Lowy Family Group melalui pendanaannya dari Pusat RAND untuk Perumahan dan Tunawisma di Los Angeles.

Divisi Kesejahteraan Sosial dan Ekonomi RAND berusaha untuk secara aktif meningkatkan kesehatan, dan kesejahteraan sosial dan ekonomi populasi dan komunitas di seluruh dunia.

Tentang RAND Corporation

RAND Corporation adalah organisasi penelitian yang mengembangkan solusi untuk tantangan kebijakan publik untuk membantu membuat masyarakat di seluruh dunia lebih aman dan terlindungi, lebih sehat, dan lebih sejahtera.

Posted By : togel hari ini hongkong yang keluar